有些人30年後繳完一棟房貸，才開始打算存第二棟頭期款。
而活用這個操作手法，30年後你繳完了一棟房貸之外還有4棟房產外加一個租金收入。
最近不斷在思考通膨帶來的效應，在上一篇提到3%的通膨率，比較了租房與買房30年後的資產差距。這次想換個投資者的心態來算投資報酬率，但這個投資以自住者的立場，不是以炒房的手段獲利。
這個觀念非常簡單，以買房自住，貸款期限拉到30年，先減少房貸支出
將每月繳完房貸多餘的錢投入股市，同時利用自住的時間觀察周邊租金通膨的情況
待到周邊租金接近房貸支出後再將房子出租，並將股市資產變現，以頭期款購入新房
這個方式使第一間房產得到租金房貸平衡，剩餘的只需要等待房貸期限過了之後，就能穩定得到被動收入
再來不斷重複這個動作，使被動收入疊加上去。
初步了解這個觀念後，如何算出何時附近租金與房貸會打平? 這樣的投資報酬率高不高?
以下利用實際案例來一一計算這些未知數。
投資總報酬率：年房貸 × 20 年 ×（1+ 通膨率）^50 年 / （投入的資金）
“年房貸×20年×（1+通膨率）^50年”實為租金總收入，總報酬率為租金總收入除投入的總資金。
建築物的生命週期通常是50年，減去房貸30年就會是額外租金收入的時間，也就是20年。
“（1+通膨率）^50年”為複利公式，意思是每隔幾年以物價通膨為由，而調整租金。
台灣物價通膨率平均為2%，美國則是3%。
投入的資金(Invest)為頭期款+年房貸×租貸平衡所需要的時間。
而”租貸平衡所需年(Mortgage Rent Balance Year)”是指每年穩定通膨情況下，預估租金可以打平房貸時所花費的期間，以年為單位。
需要移項之後得到”租貸平衡所需年”
假設購入1600萬的10年中古屋，30年期貸款總價7成，頭期款480萬。
時間拉長來看，租金收入總報酬率就達到222%
年化報酬率則有11.102%
30年後，你與租客們的努力有了回報，你獲得了一棟房地產。
所以，租金與貸款相抵消是收益由負轉正的關鍵，被動收入就是這麼簡單的概念。
在這個例子當中，可以用10年為1基期，將操作手法重新再執行一次。
-第1年 : 買了第1棟房，繳第1棟房的房貸。
-第10年: 買了第2棟房，將第1棟房出租，繳第2棟房的房貸。
-第20年: 買了第3棟房，將第1, 2棟房出租，繳第3棟房的房貸。
-第30年: 買了第4棟房，將第1, 2, 3棟房出租，繳第4棟房的房貸，第1棟房貸繳清變成被動收入來繳第4棟房貸。
有些人30年後繳完一棟房貸，才開始打算存第二棟頭期款。
而活用這個操作手法，30年後你繳完了一棟房貸之外還有4棟房產外加一個租金收入。
但是需要注意名下超過1筆房產就會影響貸款成數，網路可以找到應對方式，就不詳述了。
此篇為理論以供未來回測，不建議模仿操作!
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